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Schrottimmobilien

Schrottimmobilien

Schrottimmobilien – aktueller denn je

Schrottimmobilien“ bezeichnet minderwertige/mangelhafte Immobilien, die dem Erwerber deutlich über Wert verkauft wurden. Das Hauptmerkmal von Schrottimmobilien ist also, dass der Käufer (i. d. R. privater Verbraucher) deutlich mehr für die Immobilien bezahlt, als diese tatsächlich wert sind.

Unter diese Rubrik fallen nicht nur Eigentumswohnungen, Neu- und Altbauten, die in ihrer „Sanierungsphase“ steckengeblieben sind, sondern auch Immobilien, die handwerklich unsachgemäß bzw. mangelhaft renoviert wurden und sich in einem desolaten Zustand befinden. Nach dem aktuellen Rechtsverständnis beschränkt sich der Begriff Schrottimmobilien somit nicht nur auf desolate und mangelhafte Objekte, sondern auf alle Immobilien, die auf dem grauen Kapitalmarkt angeboten wurden und ihr Geld nicht wert sind. Gerne verwendet werden in diesem Zusammenhang auch Wortspiele wie „pinselsaniert“ und „klebebandfest“, die für Renovierungsarbeiten mit möglichst geringem Aufwand stehen.

Die vermeintliche Steuersparimmobilie

Es schien zwar für lange Zeit so, als seien, die vornehmlich in den 90er Jahren als beliebtes Steuersparmodell vertriebenen und in der Regel über Fremddarlehen finanzierten Eigentumswohnungen aus der Angebotspalette der Kapitalanlagevermittler verschwunden.

Doch die, sich in jüngster Zeit in den Medien und im Internet häufenden Berichte über geschädigte Schrottimmobilienerwerber machen jedoch deutlich, dass sich der Vertrieb der vermeintlich sicheren Steuersparimmobilie für die Vermittler wieder zu lohnen scheint.

Zwischenzeitlich sind wieder etliche Finanzvertriebe dazu übergegangen, gerade jungen Familien und Berufseinsteigern den Erwerb einer fremd finanzierten Wohnung als vermeintlich optimale Investition zwecks Altersvorsorge und Verringerung der Steuerlast schmackhaft zu machen. Da der neu entdeckten Zielgruppe die Risiken der als absolut sicher dargestellten Anlageform oftmals nicht bewusst sind, haben die sich auf die Vermarktung von Schrottimmobilien spezialisierten Vertriebsfirmen mittels der sich schon in den 90ern bewährten Verkaufsargumente leichtes Spiel.

Immobilienerwerb zwecks Alterssicherung, hohe Wertsteigerung und Steuervorteile sind auch in diesen Fällen ein probates Mittel, gerade sich am Beginn ihres Berufsweges befindenden und sich um ihre Vorsorge Gedanken machenden Anlegern zu einem Kauf einer Steuersparimmobilie zu bewegen.

300.000 Anleger betroffen

Schätzungen der Verbraucherzentralen haben in den vergangenen Jahren ca. 300.000 Anleger in Deutschland eine Schrottimmobilie erworben.

Mit Schlagworten wie Steuerersparnis, hohen Renditeerwartungen, Mietgarantie und Gewinn bringender Wiederverkauf nach Ablauf von 5 bzw. 10 Jahren gelang es den speziell geschulten Vertriebsmitarbeitern schnell, die arglosen Anleger zum Kauf der vermeintlich sicheren Steuersparimmobilie zu bewegen.

Oftmals wurde den Anlegern dabei gleichzeitig die Finanzierung über Darlehen namhafter Banken und Bausparkassen als „Rund-um-sorglos“-Paket vermittelt.

Fremdfinanzierung als Köder der Finanzberatung

Wie bereits in den 90er Jahren wird den potentiellen Erwerbern gleichzeitig mit der Immobilie eine Finanzierung mittels Fremddarlehen angeboten. Anders als noch in den 90er Jahren, in denen Schrottimmobilien häufig über die Badenia Bausparkasse sowie über die HypoVereinsbank finanziert wurden, traten ab der Jahrtausendwende nun vornehmlich Direktbanken (wie beispielsweise DKB sowie die zwischenzeitlich ihre Bankzulassung abgegebene Opel Bank, GMAC-RFC) auf, die den Erwerb der Steuersparimmobile auch für Klein- und Geringverdiener sicherstellen sollten. Letzte etwaig noch aufkeimende Zweifel beim Anleger konnten dabei stets mit dem Hinweis ausgeräumt werden, dass die aus dem Darlehensverhältnis bestehenden Verbindlichkeiten der Baufinanzierung mittels der als sicher geglaubten Mieteinnahmen gedeckt seien.

Auch Deutsche Bank in Vertrieb von Schrottimmobilien involviert

Doch nicht nur Direktbanken haben sich unlängst in die Finanzierung von Schrottimmobilien eingebracht. Auch die größte Bank des Landes – die Deutsche Bank – war laut einem Focus Money Bericht vom 13.05.2015 zufolge verstärkt in die Finanzierung von Schrottimmobilien involviert. Wie das Magazin in dessen Onlineausgabe weiter berichtet, war der Bank im Rahmen der zwischen ihr und den Kreditnehmern geführten Zivilprozessen – so der Focus Bericht weiter – vorgeworfen worden, Kredite ausgezahlt zu haben, ohne zuvor die hierfür erforderlichen Unterlagen und Unterschriften der Kreditnehmer erhalten zu haben. Wie der Focus Money Bericht weiter ausführt, hatte sich die Deutsche Bank bei Schrottimmobilien Urteile damit exkulpiert, dass es sich bei den geleisteten Zahlungen nicht um die Kreditsumme, sondern um „freiwillige Vorabauszahlungen mit Rückbuchungsermächtigung auf die Kredite“ gehandelt habe.

Die Folgen für die Käufer von Schrottimmobilien

Sehr schnell entpuppte sich das vermeintlich sichere Anlagemodell Steuersparimmobilie für die Eigentümer als finanzielles Fiasko: Statt in den Genuss der versprochenen Steuervorteile zu gelangen, sahen sich viele Käufer infolge Leerstands und damit einhergehender Mietausfälle schon bald außerstande, die hohen Verbindlichkeiten aus den aufgenommenen Darlehen zu bedienen. Nicht selten an den Objekten aufgetretene Baumängel führten zudem dazu, dass sich die Wohnungen – wenn überhaupt – nur weit unterhalb des ursprünglichen Kaufpreises veräußern ließen.

Rechtliche Möglichkeiten für Anleger bei Steuersparimmobilie

Anleger, die eine Schrottimmobilie erworben haben, sollten sich mit deren Situation nicht abfinden, sondern deren in Betracht kommenden Möglichkeiten durch einen auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen.

- Nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH muss der Verkäufer einer Immobilie, die für Anlagezwecke bestimmt ist, den Erwerber umfassend zu den mit der Kapitalanlage verbundenen Risiken hinweisen. &anbsp;Wird diese „Hinweispflicht“ nicht beachtet, kann der Verkäufer sich gegenüber dem Kunden schadensersatzpflichtig machen. Dies kann u. U. zur Rückabwicklung des Kaufvertrages bzw. der Schrottimmobilien führen.
- Des Weiteren hat der BGH in einer Vielzahl von Urteilen entschieden, dass sich die finanzierenden Banken eine Pflichtverletzung der Vermittler oder Verkäufer unter bestimmten Voraussetzungen zurechnen lassen müssen und somit ebenfalls haften.

Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der sich seit Mitte der 2000er Jahre zu Gunsten der Anleger entwickelnden verbraucherfreundlichen Rechtsprechung sind viele der in die Finanzierung von Schrottimmobilien eingebundenen Banken gesprächs- und einigungsbereit.

Ein oftmals nach wie vor noch in Betracht kommender außergerichtlicher Vergleich kann dazu beitragen, die wirtschaftliche Situation der betroffenen Anleger entschieden zu verbessern.

Bereits weit über 3000 Vergleiche zugunsten von Schrottimmobilienerwerbern

Seit der Gründung der Kanzlei im Jahr 1995istdieses Thema eines unserer Hauptaufgabengebiete. Dabei liegt der Schwerpunkt unseres Vorgehens auf den außergerichtlichen Verhandlungen. In den letzten Jahren konnten so über 3.000 außergerichtliche Vergleiche geschlossen werden. Hierdurch wurden für die geschädigten Immobilienerwerber wirtschaftliche Schäden erheblich gemindert.

Was können betroffene Erwerber von Schrottimmobilien jetzt tun?

Anleger, bei denen der Erwerb der Schrottimmobilie noch keine 10 Jahre zurückliegt, haben nach wie vor noch die Möglichkeit, deren in Betracht kommenden Ansprüche durch einen auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.

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